[导读]“从北京土地供应看，限价房与自住房将成为今年北京土地市场的主要特征。”8日，中原地产首席分析师张大伟判断，今年北京房价出现稳中微降的可能性非常大，因为限价及自住房的价格明显低于普通商品房价格。 但最 ...
“从北京土地供应看，限价房与自住房将成为今年北京土地市场的主要特征。”8日，中原地产首席分析师张大伟判断，今年北京房价出现稳中微降的可能性非常大，因为限价及自住房的价格明显低于普通商品房价格。
但最近几年北京住宅用地供应量似乎一直在减少。北京近日发布的《北京市2017年国有建设用地供应计划》，其中商品住宅用地计划安排260公顷，比2016年的850公顷骤减近七成。
其实近年来很多城市“增加的土地供应”并没有达到预期的目标。比如2016年某一线城市计划出让商品房用地1250公顷，但实际仅成交44宗土地，成交面积465万平方米，也仅为当年供地计划的37.2%。
“当前，我国房地产存在的问题就是供给侧方面的土地供需错位。”住建部住房政策专家委员会副主任、全国房地产商会联盟主席顾云昌接受业内人士采访时认为，土地制度改革是房地产市场长效机制最重要的部分。
京沪供地远郊化
近几年，北京严控土地供应规模的同时，供地逐渐向郊区倾斜。
据装一网了解，2017年北京首场土拍入市的3幅地块仍旧是房山区、平谷区、门头沟区等远郊之地。“北京已进入了疏解式发展阶段，并对新增用地加以严格的约束。”全国人大代表、北京市市长蔡奇近日表示，北京将逐渐疏解非首都功能，实现京津冀的协同发展。
对比数据发现，2016年北京土地供应宗数还不到2015年的一半，远郊的土地供应承接了京津冀协同发展、疏解非首都核心功能的重任。据统计，房山、怀柔、密云、平谷、延庆、门头沟等2016年供应用地面积395.9万平方米，占全部土地供应面积的90%。
今年，北京土地供应从“增”至“减”的趋势仍将继续。业内人士获悉，《北京市2017年国有建设用地供应计划》近日获通过。该计划称，今年北京计划供应土地3900公顷，相比去年减少200公顷。
而供地远郊化已成为北京楼市的主要特征。国土部、发改委去年5月4日联合印发《京津冀协同发展土地利用总体规划(2015-2020年)》显示，北京的土地供应以“减”和“控”为主，环京以“控”和“加”为主旋律。2020年前京津冀土地供应是北京四环以内以“减”为主，四到六环以“存量消化”为主，六环至京冀交界处以“控”为主，而环京则“以控基础上的发展”为主。
具体来说，北京四环以内原则上不安排新增建设用地，鼓励将存量建设用地转化为生态用地;北京四环至六环，不宜再进行高强度大规模建设，建设用地总量基本保持稳定，以存量建设用地结构为主;北京六环至河北交界线处、京津冀生态保护地区，比如北京顺义东部等13片集中分布的耕地，不宜进行大规模开发建设，重点保障基础设施用地，控制区域新增建设用地;适度发展区指燕郊、大厂、香河、固安、霸州、廊坊、永清等地，承接北京非首都核心功能和京津产业转移的主要区域，适度增加新增建设用地。
上海市规划和国土资源管理局在1月11日发布《上海市城市总体规划(2015-2040)纲要概要》，提出期内实现规划建设用地规模负增长，做到建设用地只减不增，重点通过推进集约节约用地和功能适度混合来提升土地利用绩效。
“当前上海也加快了郊区化供地，缓解中心城市压力。”上海市城市经济学会高级经济师顾海波说，“一线城市中心城区土地供应越来越少，有的城市已经没有土地可供了，供地郊区化已成大势所趋，城市中心区域将以旧城改造为主。”但随之而来的问题是，远郊的土地储备价值也水涨船高，比如目前北京的大兴、门头沟、顺义楼面价已超过4万元/平方米。
土地供应因城施策
“此前房地产过度投资、投机，导致房地产和实体经济失衡，房地产泡沫扩大，金融风险增加，成为当前经济面临的突出问题。”国土部部长姜大明在今年两会期间明确表态说，必须明确住宅用地是保障住有所居的，不能用来炒作投机，并要求“各地国土部门要更加主动自觉担负起房地产用地调控责任”。
注意到，姜大明近日在国新办的会上强调，要区分保障性住房和商品房，对房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，调整用地结构，提高住宅用地比例;对去库存压力大的三四线城市要减少以至暂停住宅用地供应。
更重要的是，2017年政府工作报告明确指出坚持住房的居住属性，落实地方政府主体责任，加快建立和完善促进房地产市场的长效机制，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障。除政府工作报告外，2016年底中央经济工作会议和近日召开的中央财经会议，都提到坚持住房居住属性定位。
针对房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，这也与2016年印发的《国土资源“十三五”规划纲要》的要求相符合。该规划纲要称，未来5年，在住房供求关系紧张地区适度增加用地规模;对房地产库存较高的城市，减少直至停止住房用地供应。
“纲要要求，未来不同的地方根据不同的情况，将采用不同的土地政策，因地施策。”顾云昌说，这打破了以前供地指标比较平均的分配，今后更多的要考虑各个城市需求情况来确定土地供应，如在去库存压力很大的城市，就没必要配置更多的用地指标了。
上述纲要提出，用地计划向中小城市和特色小城镇倾斜，向发展潜力大、吸纳人口多的县城和重点镇倾斜，对超大和特大城市中心城区原则上不安排新增建设用地计划，促进大中小城市和小城镇协调发展。顾云昌认为，“很多城市理解为去库存就是为了卖地，但我认为去库存真正的目的就是为经济转型创造条件。”
张大伟还表示，今年以来重点城市土地出让金明显增加，土地供应量仍有待加强。统计显示，2017年1-2月全国50大热点城市合计出让土地金额为4528.4亿，相比2016年同期上涨了73%，二线城市包括南京、武汉、苏州等五城市收金过百亿，涨幅显著，而一线城市更是居前列。
一线城市土地资源十分稀缺，房企最近拿地却还是很积极，只是相比此前交易量有所回落，如杭州、天津、成都均无住宅用地成交。张大伟据此判断，今年全国热点城市的地王将有明显降低。“当北京及上海等严格控制土地供应时，意味着京沪等地开始逐渐摆脱土地财政，这是一个积极的变化。”张大伟说。
